中国开发商淘金马来西亚
作者 / 来源: 陈立雄、黎慧玲 / 财新《新世纪》 2014年第42期
【引言】碧桂园在马来西亚遭遇了马航失事、当地调控、环保维权等意外，还要面对同样来自中国的数个数百亿投资的大盘竞争。有“马来西亚的深圳”之称的新山能否撑得住中国开发商的大胃?已经投资购地的中国开发商能否顺利落实庞大的建屋计划？这两个问题颇受房地产业界人士关注。
碧桂园的另一个项目“森林城市” 不仅遭到当地居民反对，而且引起新加坡的关切——陈立雄摄。
在夏日的阳光下，戴着头巾的马来当地人在白色沙滩上拍摄婚纱照，对岸是车水马龙的新加坡，不远处，一些体积庞大的起重机驻立在大片的红褐色空地上。这里是被碧桂园宣传为“五星级生活”的金海湾，位于马来半岛最南端的柔佛州新山市沿海一带。两年前，碧桂园为当地的发展计划所吸引，来到此地淘金。
柔佛州新山与新加坡之间隔着一条50公里长的柔佛海峡，横跨海峡的新柔长堤和第二通道将这两个城市连接起来，未来两地间还计划建起新马高铁以及地铁。马来西亚政府以“深圳——香港”的城市功能规划来定义新山与新加坡的关系，意图用东南亚版的香港与深圳的故事打动投资置业者。
早在2006年，马来西亚政府就宣布推动柔佛州南部区域经济发展的的大型规划“马来西亚依斯干达”，以当时的柔佛苏丹依斯干达（Mahmud Iskandar Al-Haj）命名，旨在到2025年打造一个“国际上有地位”的大城市。
新山还被确定为可以使用智能快速过境卡的首批自由出入区，持卡人可以自由穿梭于马来西亚和新加坡。这一规划涉及2217平方公里的土地，计划总投入3830亿令吉（约7154亿元人民币）。
经济发展将带来住宅需求量的增加。精明的地产商们不会放过机会，除了马来西亚本地发展商，过去两年间，碧桂园、绿地、富力等中国房地产开发商先 后进入新山房地产市场，投资总额高达60亿美元。目前，新山所在的柔佛州人均GDP为25302令吉（约合47357元人民币）。当碧桂园们到来时，正赶上当地房价飙涨，有的房子从2009年的每套14万令吉涨至20万令吉（约合36万人民币），五年涨了45%。新山真的会崛起为马来西亚的“深圳”吗？
“碧桂园速度”震惊新山
马政府试图在依斯干达打造五个旗舰发展区，金海湾位于A区，这里的大片海域正被来自中国的开发商占领。几年前，当地政府就委托当地公司进行了填海造地工作，整个A区靠近新加坡一侧全部是填海而成。
新山金海湾项目实际上是碧桂园在马来西亚的第三个项目。
2011年，碧桂园便试水马来西亚市场，在吉隆坡周边与当地开发商合作开发了两个别墅项目——加影碧桂园及万挠碧桂园，分别持股55%。受制于合资方的进度，目前加影已正式开售，万挠仍未开盘。
碧桂园决定自己来。从2012年初酝酿，年底碧桂园在新山独资购入了金海湾项目的土地，占地约22.3万平方米，在靠近市中心的沿岸地区，当时总价15.63亿元，以规划建筑面积116万平方米计算，折合楼面价每平方米不到1500元。碧桂园准备在这里建起一个总共9450套房的楼盘，楼数超过 40，远超当地开发商常见的一到六楼。碧桂园的另一项目“森林城市”则更具野心，这个项目位于马新第二通道附近的西部海上，全部填海而成，共2000公顷，面积是金海湾项目的10倍。森林城市目前尚在填海，将用30年完成建设。
从项目报建、开放样板间，碧桂园金海湾仅用了四个月的时间，这种“碧桂园速度”让当地人感到震惊，这一方面源于碧桂园有运作城市郊区大盘的丰富经验，另一方面因为马来西亚政府“好办事”。进驻当地的另一家中国开发商说，相比他们在其他国家的经历，马来西亚政府的审批效率相当高。
公开宣传资料显示，金海湾项目2013年8月正式开盘，售价在每平方米1.4万元到2万元（人民币）之间。但据销售员透露实际可最低打折到1.2万元（人民币）。项 目开盘即获得超过6000套商品房的订购，创下了近50亿令吉（约93.6亿元人民币）的意向认购金销售记录，比整个新山市之前全年的房地产销售金额还高。
“我们中国开发商想要快速开发，快速卖掉，尽快把钱拿回来。”一位在碧桂园马来西亚公司工作的员工告诉财新记者。据他介绍，这个项目碧桂园自己说了算，不受合资方干扰。他还暗示在柔佛州，稍微使用一些“方法”可使行政程序变得更简单顺畅。如果在马来西亚首都吉隆坡这样的大城市，则要麻烦一些，大城市的人对环境问题也更敏感，开发商要面对各种反对声音。
金海湾开盘的盛况轰动了当地房地产市场，加之马来西亚政府不断完善“第二家园”计划，鼓励外籍人士在马来西亚长期居住及投资，富力、绿地、雅居乐等中国开发商随后相继大手笔在柔佛州拿地。
其中，广州富力在新柔长堤旁边启动综合项目公主湾。第一阶段，富力用45亿令吉（约83.58亿元人民币）从苏丹买入了49.94公顷土地，这些地也都是填海而成。
这个项目将分五个阶段开发，预计最终建设3万套房子，还将建设酒店、办公楼、公园和购物中心等。为了省钱也为了速度，中国的开发商大多将国内项目从名称到设计直接搬到新山，但后来的开发商从金海湾吸取了教训，比如按照马来西亚口味来做室内设计。
姗姗来迟的绿地集团则于今年2月底一出手便签下新山两个项目，分期投入200亿元，占地860亩，规划建筑面积约230万平方米，其中一个项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。
马来西亚翡翠湾项目是绿地控股集团与当地的IWH公司合资兴建，6月已完成填海开始动工，按计划将在2017年底完成。IWH即依斯干达海滨控股私人有限公司，40%的股份由柔佛州政府间接持有。绿地认为政府背景会让其在马来西亚的投资进展更为顺利，碧桂园之前也选择与IWH公司合作，后来才在马来半岛独资开发金海湾项目。
晚来一步的绿地并没有受到眷顾
晚来一步的绿地并没有受到眷顾。3月5日，绿地对外宣布了马来西亚造城计划，三天后马航MH370失踪，事件不断升级，马政府面临信任危机，看房团也随着马来西亚旅游业受到重创。来自中国的买家原本是中国开发商在新山销售的一大支柱，现在，这些试图以海外投资分散国内房地产风险的中国地产大鳄一夜之间陷入了另一重风险。
现在的绿地谈及马航影响时很乐观，认为“随着时间的推移，影响已经微乎其微”。然而，新山房地产市场在过去几个月的变化显示影响远未过去。据 “界面”报道，碧桂园总部曾一度把赴马来西亚看房团列为地方公司的考核指标，今年这一指标不得不取消，因为马航事件后组织客户前往马来西亚看房变得相当困难。绿地的翡翠湾正式开盘时间一拖再拖。绿地在马来西亚另一个当地史上最大的造城项目也陷入停滞。
金海湾最初设定的目标顾客是三成来自新加坡，三成来自马来西亚，再有三成来自中国大陆，剩下一成是来自印尼和台湾等其他地方的顾客。不过，金海湾的一位销售员告诉财新记者，实际情况是：新加坡人的比例为三成出头，中国人两成，马来西亚人仅为12%。在新加坡房价上涨和新山物价相对低的情况下，新山房地产对新加坡人有一定吸引力，也有人将这里作为休闲度假的居所。大多数新山当地人则因收入较低买不起这样的高端公寓。前述碧桂园马亚西亚公司员工则担心，这些不同背景的客户住在一起能否愉快。
虽然金海湾销售开战告捷，但这种精彩场面很快就一去不复返。前述碧桂园马来西亚公司的员工告诉财新记者，一是3月和7月两次马航失事使中国客户的热情迅速降温；二是其他中国开发商进入后，竞争变得严峻。据销售员透露，到目前为止，金海湾销售了总共60%至70%。公司仍在设计各种销售策略，包括升级设计、引入知名店铺诸如星巴克和七天健身等。
（马来西亚）政府的政策也打击了海外买家。去年底，为防止房价上涨过快马来西亚推出房产调控措施，外国人在马来西亚购房的最低价格门槛从原本的50万令吉， 调高至100万令吉（约185.73万元人民币），同时规定在第一个五年内脱售房屋需缴交30%的盈利税，第六年开始则为5%。还有买家因为贷款困难而选择退房。碧桂园2013年财报中披露，金海湾的合同销售额不到70亿元，远低于开盘公布的93亿元预订金额，这显示碧桂园金海湾项目曾遭遇退房潮。其中部分原因据了解就是因购房者申请贷款被马来西亚银行拒绝或延迟。
不过，随着房价降低，马来西亚又在调整出台刺激政策。在10月最新公布的政策里，马来西亚政府在2015年的财政预算中加入了“青年购房计划”，家庭年收入不超过1万令吉（约合1.8万元人民币）的25岁至40岁家庭在购买50万令吉（约合94万元人民币）以下住房时将享受“先到先得”的补贴，旨在帮初次购房者买房并刺激国内房地产市场。
不过，2015年4月，马来西亚将调整税收体系，开始征收消费税，这无疑对地产业不是一个好消息。
前述碧桂园马来西来公司员工承认，在新山已出现供过于求的现象。他认为，新加坡人是购房的主力，但新山有太多房子。中国的中产阶层喜欢新山的环境，但新山对他们没有像欧美那样在文化和教育上的吸引力。“更富裕的中国人会选择新加坡。”他说。
据知情人士透露，马航事件后，碧桂园受挫曾想退一部分地，遭到了马政府的反对，声势浩大的前期宣传让碧桂园一时进退两难。在现在的销售压力之下，从今年起碧桂园启用了代理销售，以缓解成交压力。
熟悉金海湾项目的前述碧桂园员工还表示，由于交通拥堵，可能新加坡买家未来会减少。新加坡和马来西亚之间的两个通道在高峰时段经常堵车，如果坐巴士最多要花两三个小时。随着马来西亚（今年）8月起调高新山关卡车辆过路费，新加坡10月1日起也相应提高了过路费。两地之间另有以地铁和高铁链接的计划，但具 体安排尚未确定。
一位富力员工认为碧桂园在新山金海湾的价格策略有问题，时高时低，不稳定，也影响了后续销售。金海湾去年8月开盘，但当地房价从马航事件后就开始走下坡路。碧桂园在给财新的回复中称金海湾目前售价在每平方米1.6万元到2.4万元（人民币）之间。但碧桂园销售员告知近期领导告知金海湾项目年底要清盘，所以 现在可以给更出更多优惠。
笼罩在环保阴影里的森林城市
当地居民对填海可能的影响的担心也在增加。邹裕豪（Cheo Yee How）是反对党民主行动党的州议员，从去年当选以来一直关注中国开发商在新山的项目，金海湾和苏丹宫殿都在他的选区内。9月11日，在金海湾前面的主路出现罕见水涝。他目睹了这场灾难，开始怀疑金海湾填海可能影响到下水道，他担心未来会遭遇更多水涝。“季风季节还没来到，仅75毫米雨量，潮又不高，这种积水在这个时节从未发生过。”他说。
碧桂园的另一个项目森林城市不仅遭到当地居民反对，而且引起新加坡的关切。森林城市据称是碧桂园和柔佛州旗下Kumpulan Prasarana Rakyat Johor（KPRJ）合资的项目，但从资本构成看，可以说是碧桂园与苏丹的项目。
苏丹源于阿拉伯语的“力量”，后来变为伊斯兰世界的统治者称号，在马来西亚九个州还保留这一传统。1993年，在王室丑闻出来后，马来民族统一 机构 （即巫統——《人民之友》注）主政的马政府通过修宪撤销苏丹的豁免权，苏丹权力有所下降，但仍有很大影响力，柔佛则更被称为“苏丹的乐高乐园”。有些新山人对当地苏丹（易卜拉欣• 伊斯梅尔，2010年1月起在位）与中国开发商之间的关系不满，还有人怀疑苏丹廉价把土地卖给中国开发商。一位碧桂园的销售员亦说，金海湾5%的房子要保留给苏丹皇族。但这都是传言，碧桂园表示，他们的项目都是从公开渠道合法地获得。
今年1月，在森林城市项目，碧桂园在没有通知附近居民的情况下开始了填海工作。根据法律规定，不足50公顷的填海不需要向环境部提交环境评估报告（EIA）。碧桂园方面称填海面积没有达到50公顷，所以是合法的。6月，马环境部发出通知要求森林城市暂停施工。
Kampung Pok是离森林城市项目最近的乡村，棕榈树繁茂，野生猴子在路上蹦来蹦去。9月21日，碧桂园在这里首次和当地居民公开对话。一开始，参加聚会的数百名居民保持冷静，但开发商提及一项倾向于支持的“民意调查”后，怀疑调查样本的居民纷纷站起来表达不满。“我们是乡下人，教育程度不高，但多少重视环境问题。 希望发展计划在征地的同时，不会影响环境。”一名居民表示。“这项计划如何让马来人受惠？”另一居民则质疑。
面对愤怒的居民，碧桂园项目主任Dato Zamani Bin Kasim说明称，公司将在9月底之前提交森林城市的详细环境评估报告（DEIA）。他在回答财新记者提问时表示，主要问题在于填海时需要更多的缓和措施，例如实施项目有关的水力研究。他称，在尝试20个原型后找到了满足所有变数的最佳解决办法。当天公司发布的资料显示，森林城市由四个岛屿构成，而不是外界之前以为的一个岛屿。
一位接近碧桂园总部的员工告诉财新记者，与之前居民楼不同，森林城市是创造一个“绿色梦想”。为了提升品牌形象，碧桂园在8月下旬主办了一次慈善义跑，参加人数超过8000人，公司为此捐出了15万令吉（约合27.86万元人民币）。
上述员工对两个项目前景保持乐观。他认为，金海湾和森林城市这两个项目比当初计划要花更多钱和时间，“虽然收益率在下降，但都会赚钱”。
邹裕豪则对森林城市不以为然。今年1月，他接到一个渔民电话，称在海上突然看到一个岛——后来发现是森林城市。他分析认为，沿岸地区的200名 渔民生意难免受到影响。同时他指出，在依斯干达综合发展计划中不包括这项位于Kampung Pok离岸南部的填海计划。柔佛州拥有全国最多的可发展土地，有30万英亩。他在声明中称，不明白政府为何会允许在佛州海峡进行一项没有规划、而且会破坏环境生态和经济的计划。他在呼吁终止森林城市的同时，希望开发商“有诚意的对外公开详细计划”。
新加坡官方对此表示关注。6月，多家马来西亚媒体报道称，新加坡总理李显龙就这些填海工程给马来西亚总理纳吉布写了信。
李显龙于9月20日在一个峰会上回答财新记者提问时承认，马方在新山海峡有几个大规模填海项目，“我们关切，有可能存在跨界影响。我们希望十分确定我们不会受到不利影响。因此我们要求他们开展环境影响评估，并去了解在发生什么事。我相信我们能够跟他们解决问题”。一旦森林城市和公主湾等填海工作完成，本来宽幅仅为1.2公里至4.8公里的柔佛海峡将变得更狭窄，突出到新马边界附近。
前述碧桂园员工是在国外上的大学，他在网上看到招聘消息后马上投简历，很快拿到了现在的职位。他来新山的第一天很兴奋，但与很多年轻同事一样有时感觉无聊。
他感觉公司在努力留住人才。公司有计划在提交森林城市计划后雇佣更多员工，将当地员工比例提高至一半。他认为，中国员工在这里待不长，流动性会较高。“虽然中国员工熟悉碧桂园，但我们不能忽视当地员工在文化、语言上的优势，他们更了解当地市场的规则，也更便宜和稳定。”他自己正在努力学习金融等知识，希望有一天当上项目主任。在他看来，任何人任何公司到新的地方总要付点学费，然后“学到知识，获得提升”。
财新《新世纪》 特派记者 陈立雄 发自马来西亚 记者 黎慧玲
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