打房措施关卡收费夹击
新国买家却步依斯干达？
来源：《当今大马》2014年12月23日报道
柔佛依斯干达特区过去一年，因房市供过于求及其他内部经济因素，导致产业价格及租金回酬受挫。令人关注的是，一水之隔的新加坡投资者会否开始却步？
柔佛依斯干达特区发展计划自2006年提出后，一直获得近邻新加坡的大力支持。新加坡政府早前也承认，依斯干达特区对两国有重要的策略意义。
新加坡也是依斯干达最大的外国投资方，截至今年4月的投资高达110亿令吉；新加坡人也是依斯干达特区最大的外国产业买家。
在外国买家的35%交易份额当中，新加坡人占了75%。
不过，两国之间的邻近地理位置也是一种双剑刃。一旦两国关系和经济形势出现变化，将影响新加坡投资者对依斯干达特区的兴趣。
新加坡房价跌4%
横跨长堤两岸，两国政府过去一年不约而同落实打房措施，为各自的房市降温。根据《Kinibiz》报道，由于新加坡的降温措施，该国的住宅产业价格在2014年下跌大约4%。
尽管两国货币兑换率对新加坡买家仍然有利，但在新加坡本国的房价变得便宜后，或会吸引新加坡人留在国内购买房产。
至于大马中央及州政府所推行的打击炒房措施，其中一些特别针对外国人，包括限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税。
不但如此，两国在今年中更陷入一场关卡收费大战，竞相宣布调高汽车入境费和过路费。
一开始是新加坡先宣布在8月1日，将外国注册车辆的入境通行准证（VEP）每日收费从20新元上调至35新元，然后大马也在同一天调高新山关卡的过路费5倍至16令吉50仙；新加坡则在10月1日以同样的过路费调幅来回敬之。
大马也准备在明年中落实针对新加坡车辆的入境费，收费为20令吉。
投资者持观望态度
根据新加坡Khalil Adis咨询有限公司创办人卡里尔艾迪斯，新加坡投资者对依斯干达的兴趣已减缓，甚至变得安静。
他将此归咎于两国近期调高越境过路费，以及其他打房措施，例如调高外国人购买房产最低门槛及产业盈利税（RPGT）。
“在大马落实降温措施后，新国投资者对大马还是有一些兴趣，因为一些发展计划是豁免100万令吉最低价格的规定，例如依斯干达特区的美迪尼（Medini）发展计划。”
“无论如何，在宣布调高过路费后，投资者的兴趣已经减低，因为越境变得更昂贵。这对依斯干达特区目前的情绪来说，可谓祸不单行。”
“无论如何，还是有新加坡人有兴趣投资，但多数是‘观望’态度。”
新国反对“森林城”
卡里尔表示，媒体之前报道，新加坡凯德集团（CapitaLand）展延在金海湾的发展计划，以及新加坡政府反对“森林城市”争议填海工程，也让人再次质疑依斯干达发展计划。这种情绪就好像新加坡人在2005年，首次听闻依斯干达特区一样。
他附和许多市场观察家的担忧，认为依斯干达特区房产出现供过于求，尤其是中国地产商如碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司，在新山沿岸的多个计划已蓄势待发。
“这（发展）看起来似乎太多、太快了。”
其中，碧桂园集团去年就一口气在金海湾推介约9000个单位，而中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。
供应过剩租金趋软
卡里尔接着比较新加坡与依斯干达特区。新加坡作为一个只有714平方公里的高密度岛屿，拥有540万人口；反之，依斯干达特区范围达2217平方公里，只拥有160万人口。
“新加坡每年的高级公寓供应介于2万个单位，而依斯干达特区在短时间内却可以推介高达数千个单位，这会带来不同的影响。”
“首先，这将让租金回酬率趋软，意味着如果你所购买的产业成功出租，也可能不足以应付抵押贷款。第二，要出租你的产业是很难。”
“第三，是否有人会居住在这些单位也备受关注，因为这些产业价格是瞄准外国市场，而非柔佛人。”
越境买产仍算便宜
无论如何，撇开这些负面情绪，他认为，依斯干达特区目前仍然具吸引力，尤其是对精打细算的新加坡买家而言。
“尽管新加坡的产业价格，因为公共及私人市场的各种降温措施及供过于求而下滑，但是对新加坡人而言，越境购买产业仍然是比较便宜。”
“这是因为新币兑换马币走强。”
“若一个人要在新加坡市郊购买高级公寓单位，例如裕廊，每平方英尺价格约800新币（2062令吉），这不包括印花税及其他成本。而在依斯干达特区，你可以每平方英尺800令吉的平均价格，永久拥有一间高级公寓单位。”
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