Wednesday, 24 December 2014

打房措施关卡收费夹击   新国买家却步依斯干达?

打房措施关卡收费夹击  
新国买家却步依斯干达?

来源:《当今大马》2014年12月23日报道


焦点

柔佛依斯干达特区过去一年,因房市供过于求及其他内部经济因素,导致产业价格及租金回酬受挫。令人关注的是,一水之隔的新加坡投资者会否开始却步?

柔佛依斯干达特区发展计划自2006年提出后,一直获得近邻新加坡的大力支持。新加坡政府早前也承认,依斯干达特区对两国有重要的策略意义。

新加坡也是依斯干达最大的外国投资方,截至今年4月的投资高达110亿令吉;新加坡人也是依斯干达特区最大的外国产业买家。

在外国买家的35%交易份额当中,新加坡人占了75%。

不过,两国之间的邻近地理位置也是一种双剑刃。一旦两国关系和经济形势出现变化,将影响新加坡投资者对依斯干达特区的兴趣。



新加坡房价跌4%

横跨长堤两岸,两国政府过去一年不约而同落实打房措施,为各自的房市降温。根据《Kinibiz》报道,由于新加坡的降温措施,该国的住宅产业价格在2014年下跌大约4%。

尽管两国货币兑换率对新加坡买家仍然有利,但在新加坡本国的房价变得便宜后,或会吸引新加坡人留在国内购买房产。

至于大马中央及州政府所推行的打击炒房措施,其中一些特别针对外国人,包括限定外国人只能购买100万令吉以上的产业,以及外国购买者须缴付2%产业税。

不但如此,两国在今年中更陷入一场关卡收费大战,竞相宣布调高汽车入境费和过路费。

一开始是新加坡先宣布在8月1日,将外国注册车辆的入境通行准证(VEP)每日收费从20新元上调至35新元,然后大马也在同一天调高新山关卡的过路费5倍至16令吉50仙;新加坡则在10月1日以同样的过路费调幅来回敬之。

大马也准备在明年中落实针对新加坡车辆的入境费,收费为20令吉。



投资者持观望态度

根据新加坡Khalil Adis咨询有限公司创办人卡里尔艾迪斯,新加坡投资者对依斯干达的兴趣已减缓,甚至变得安静。

他将此归咎于两国近期调高越境过路费,以及其他打房措施,例如调高外国人购买房产最低门槛及产业盈利税(RPGT)。

“在大马落实降温措施后,新国投资者对大马还是有一些兴趣,因为一些发展计划是豁免100万令吉最低价格的规定,例如依斯干达特区的美迪尼(Medini)发展计划。”

“无论如何,在宣布调高过路费后,投资者的兴趣已经减低,因为越境变得更昂贵。这对依斯干达特区目前的情绪来说,可谓祸不单行。”

“无论如何,还是有新加坡人有兴趣投资,但多数是‘观望’态度。”



新国反对“森林城”

卡里尔表示,媒体之前报道,新加坡凯德集团(CapitaLand)展延在金海湾的发展计划,以及新加坡政府反对“森林城市”争议填海工程,也让人再次质疑依斯干达发展计划。这种情绪就好像新加坡人在2005年,首次听闻依斯干达特区一样。

他附和许多市场观察家的担忧,认为依斯干达特区房产出现供过于求,尤其是中国地产商如碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司,在新山沿岸的多个计划已蓄势待发。

“这(发展)看起来似乎太多、太快了。”

其中,碧桂园集团去年就一口气在金海湾推介约9000个单位,而中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年,推介接近3万个单位。



供应过剩租金趋软

卡里尔接着比较新加坡与依斯干达特区。新加坡作为一个只有714平方公里的高密度岛屿,拥有540万人口;反之,依斯干达特区范围达2217平方公里,只拥有160万人口。

“新加坡每年的高级公寓供应介于2万个单位,而依斯干达特区在短时间内却可以推介高达数千个单位,这会带来不同的影响。”

“首先,这将让租金回酬率趋软,意味着如果你所购买的产业成功出租,也可能不足以应付抵押贷款。第二,要出租你的产业是很难。”

“第三,是否有人会居住在这些单位也备受关注,因为这些产业价格是瞄准外国市场,而非柔佛人。”

越境买产仍算便宜

无论如何,撇开这些负面情绪,他认为,依斯干达特区目前仍然具吸引力,尤其是对精打细算的新加坡买家而言。

“尽管新加坡的产业价格,因为公共及私人市场的各种降温措施及供过于求而下滑,但是对新加坡人而言,越境购买产业仍然是比较便宜。”

“这是因为新币兑换马币走强。”

“若一个人要在新加坡市郊购买高级公寓单位,例如裕廊,每平方英尺价格约800新币(2062令吉),这不包括印花税及其他成本。而在依斯干达特区,你可以每平方英尺800令吉的平均价格,永久拥有一间高级公寓单位。”


相关链接:
1.  柔王室填海卖地加剧楼市危机? 中国开发商压境冲击依斯干达

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人民之友 对我国下届大选意见书
(华 巫 英)3种语文已先后贴出

作为坚守“独立自主”和“与民同在”的立场的一个民间组织,人民之友在今年9月24日对即将来临的第14届全国大选投票,发表了一篇以华文书写的“意见书”,题为:投票支持"反对国家伊斯兰化的候选人": 反对巫统霸权统治!莫让马哈迪帮派"复辟"!

这篇意见书的英文译稿(标题是:Vote for “candidates who are against State Islamisation”: Oppose UMNO hegemonic rule! Prevent “the return to power of Mahathir’s faction”!)已于10月22日张贴在本部落格。马来文译稿(标题是:Undilah "calon yang membantah pengislaman negara": Menentang pemerintahan hegemoni UMNO! Mencegah puak Mahathir kembali kepada kuasa!)也已接着在11月13日在此贴出。

此外,人民之友也将通过电子邮件、微信、WhatsApp等方式,尽可能向全国各民族、各阶层、各行业、各宗教的团体和个人,传送我们的这份“意见书”供参考。我们欢迎跟我们对下届大选的立场和见解一致的团体和个人,将这份“意见书”传送到更多的人手中去!

我们希望,我们在意见书内所表达的对下届大选的立场和观点,能够准确而又广泛地传播到我国各民族、各阶层的人民群众中接受考验,并接受各党派在这次全国大选斗争和今后实践的检验。


Pandangan Sahabat Rakyat terhadap PRU akan datang telah diterbitkan dalam tiga bahasa (Melayu, Cina dan Inggeris)

Sebagai sebuah pertubuhan masyarakat yang berpendirian teguh tentang prinsip "bebas dan berautonomi" dan “sentiasa berdampingan dengan rakyat jelata”, Sahabat Rakyat telah menerbitkan kenyataan tentang pandangan kami terhadap Pilihan Raya Umum ke-14 yang bertajuk "Undilah calon yang menentang Pengislaman Negera: Menentang pemerintahan hegemoni UMNO! Jangan benarkan puak Mahathir kembali memerintah! " (投票支持"反对国家伊斯兰化的候选人": 反对巫统霸权统治!莫让马哈迪帮派"复辟"!)dalam Bahasa Cina pada 24hb September 2017.

Penterjemahan Bahasa Inggeris kenyataan tersebut yang bertajuk Vote for “candidates who are against State Islamisation”: Oppose UMNO hegemonic rule! Prevent “the return to power of Mahathir’s faction”! telah diterbitkan dalam blog kita pada 22hb Oktober 2017 manakala penterjemahan Bahasa Melayu telah diterbitkan pada 13hb November 2017.

Selain daripada itu, Sahabat Rakyat juga akan menyebarkan kenyataan ini seluas mungkin kepada pertubuhan dan individu semua bangsa, strata, profesyen dan agama seluruh Negara melalui email, wechat, whatsApp dan pelbagai saluran lain. Kami amat mengalu-alukan pertubuhan dan individu yang berpendirian dan pandangan sama dengan kami untuk turut menyebarkan kenyataan ini kepada lebih ramai orang!

Kami berharap pendirian dan pandangan kami berkenaan pilihan raya kali ini yang dinyatakan dalam kenyataan tersebut dapat disebarkan dengan tepat dan meluas untuk diuji dalam kalangan rakyat semua bangsa semua strata sosial melalui penglibatan mereka dalam amalan pelbagai parti politik dalam pertempuran pilihan raya umum kali ini mahupun amalan masa depan.


The Chinese, English and Malay renditions of Sahabat Rakyat’s opinions about next election have been published consecutively

As an NGO which upholds “independent and autonomous” position and "always be with the people" principle, on 24 September 2017, Sahabat Rakyat had released a Chinese-written statement of views with regard to the voting in the upcoming 14th General Election, entitled “Vote for candidates who are against State Islamisation: Oppose UMNO hegemonic rule! Prevent the return to power of Mahathir’s faction!” (投票支持"反对国家伊斯兰化的候选人": 反对巫统霸权统治!莫让马哈迪帮派"复辟"!)

The English rendition of this statement entitled "Vote for “candidates who are against State Islamisation”: Oppose UMNO hegemonic rule! Prevent “the return to power of Mahathir’s faction”!" and the Malay rendition entitled "Undilah "calon yang membantah pengislaman negara": Menentang pemerintahan hegemoni UMNO! Mencegah puak Mahathir kembali kepada kuasa!" had been released on 22 October and 13 November respectively.

Apart from that, Sahabat Rakyat will also make every effort to disseminate this statement as widely as possible to organizations and individuals of all ethnic groups, religions and all walks of life throughout the country via email, WeChat, WhatsApp and other channels. We welcome organizations and individuals with the same position and views to spread this statement to more people!

We hope that our position and views pertaining to the next General Election expressed in the statement will be accurately and widely disseminated and also examined by the popular masses of various ethnicity and social strata through their involvement in the struggle of the next General Election carried out by various political parties and their practices in all fields in future.

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