Wednesday, 24 December 2014

打房措施关卡收费夹击   新国买家却步依斯干达?

打房措施关卡收费夹击  
新国买家却步依斯干达?

来源:《当今大马》2014年12月23日报道


焦点

柔佛依斯干达特区过去一年,因房市供过于求及其他内部经济因素,导致产业价格及租金回酬受挫。令人关注的是,一水之隔的新加坡投资者会否开始却步?

柔佛依斯干达特区发展计划自2006年提出后,一直获得近邻新加坡的大力支持。新加坡政府早前也承认,依斯干达特区对两国有重要的策略意义。

新加坡也是依斯干达最大的外国投资方,截至今年4月的投资高达110亿令吉;新加坡人也是依斯干达特区最大的外国产业买家。

在外国买家的35%交易份额当中,新加坡人占了75%。

不过,两国之间的邻近地理位置也是一种双剑刃。一旦两国关系和经济形势出现变化,将影响新加坡投资者对依斯干达特区的兴趣。



新加坡房价跌4%

横跨长堤两岸,两国政府过去一年不约而同落实打房措施,为各自的房市降温。根据《Kinibiz》报道,由于新加坡的降温措施,该国的住宅产业价格在2014年下跌大约4%。

尽管两国货币兑换率对新加坡买家仍然有利,但在新加坡本国的房价变得便宜后,或会吸引新加坡人留在国内购买房产。

至于大马中央及州政府所推行的打击炒房措施,其中一些特别针对外国人,包括限定外国人只能购买100万令吉以上的产业,以及外国购买者须缴付2%产业税。

不但如此,两国在今年中更陷入一场关卡收费大战,竞相宣布调高汽车入境费和过路费。

一开始是新加坡先宣布在8月1日,将外国注册车辆的入境通行准证(VEP)每日收费从20新元上调至35新元,然后大马也在同一天调高新山关卡的过路费5倍至16令吉50仙;新加坡则在10月1日以同样的过路费调幅来回敬之。

大马也准备在明年中落实针对新加坡车辆的入境费,收费为20令吉。



投资者持观望态度

根据新加坡Khalil Adis咨询有限公司创办人卡里尔艾迪斯,新加坡投资者对依斯干达的兴趣已减缓,甚至变得安静。

他将此归咎于两国近期调高越境过路费,以及其他打房措施,例如调高外国人购买房产最低门槛及产业盈利税(RPGT)。

“在大马落实降温措施后,新国投资者对大马还是有一些兴趣,因为一些发展计划是豁免100万令吉最低价格的规定,例如依斯干达特区的美迪尼(Medini)发展计划。”

“无论如何,在宣布调高过路费后,投资者的兴趣已经减低,因为越境变得更昂贵。这对依斯干达特区目前的情绪来说,可谓祸不单行。”

“无论如何,还是有新加坡人有兴趣投资,但多数是‘观望’态度。”



新国反对“森林城”

卡里尔表示,媒体之前报道,新加坡凯德集团(CapitaLand)展延在金海湾的发展计划,以及新加坡政府反对“森林城市”争议填海工程,也让人再次质疑依斯干达发展计划。这种情绪就好像新加坡人在2005年,首次听闻依斯干达特区一样。

他附和许多市场观察家的担忧,认为依斯干达特区房产出现供过于求,尤其是中国地产商如碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司,在新山沿岸的多个计划已蓄势待发。

“这(发展)看起来似乎太多、太快了。”

其中,碧桂园集团去年就一口气在金海湾推介约9000个单位,而中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年,推介接近3万个单位。



供应过剩租金趋软

卡里尔接着比较新加坡与依斯干达特区。新加坡作为一个只有714平方公里的高密度岛屿,拥有540万人口;反之,依斯干达特区范围达2217平方公里,只拥有160万人口。

“新加坡每年的高级公寓供应介于2万个单位,而依斯干达特区在短时间内却可以推介高达数千个单位,这会带来不同的影响。”

“首先,这将让租金回酬率趋软,意味着如果你所购买的产业成功出租,也可能不足以应付抵押贷款。第二,要出租你的产业是很难。”

“第三,是否有人会居住在这些单位也备受关注,因为这些产业价格是瞄准外国市场,而非柔佛人。”

越境买产仍算便宜

无论如何,撇开这些负面情绪,他认为,依斯干达特区目前仍然具吸引力,尤其是对精打细算的新加坡买家而言。

“尽管新加坡的产业价格,因为公共及私人市场的各种降温措施及供过于求而下滑,但是对新加坡人而言,越境购买产业仍然是比较便宜。”

“这是因为新币兑换马币走强。”

“若一个人要在新加坡市郊购买高级公寓单位,例如裕廊,每平方英尺价格约800新币(2062令吉),这不包括印花税及其他成本。而在依斯干达特区,你可以每平方英尺800令吉的平均价格,永久拥有一间高级公寓单位。”


相关链接:
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