Sunday, 12 October 2014

填海工程改变新山风貌 柔佛海峡或将不复存在

填海工程改变新山风貌
柔佛海峡或将不复存在

作者 / 来源:萧德驤 /《东方日报》专题报导

 “马来西亚依斯干达特区计划推展至今,已成为国家经济火车头,除了吸引制造业、加工业到柔佛州发展,当下最火红的发展,当属新山沿海地区的屋业发展计划。

近年来,以柔佛长堤为界分开,面对着柔佛海峡的新山沿岸地区延伸的产业发展项目,在未来将大幅改变新山沿岸景观及地貌。”


上图所示新山滨海填土计划所带来的,不只是海岸线景观的巨变及公共空间的缩减,令人更为关注的则是对环境的巨大衝击。

下图所示红树林生態在新山金海湾沿海区的发展工程中苟延残喘。

马新两地自上世纪初就已紧密连繫,发展到了今天更是密不可分,由于成本增加,许多新加坡企业如今都將厂房转设在大马,“新新(新山和新加坡)关係”推进到有如香港深圳般的进度。新加坡人口膨胀导致居住成本高涨,令新加坡人將目光放在最靠近的“腹地”新山。

新山沿海占尽地利优势,因此成为发展房地產新区。各项发展计划均涉及填海,据之前报导,新山沿海填海工程主要落在依斯干达滨海控股(Iskandar Waterfront Holding)旗下所拥有的土地,包括集中在金海湾、新山丽都海岸沿岸,以及地不佬河口部分地区,填土面积达1700公倾。

在1700公顷填海地中,金海湾佔809.37公倾,规划发展沿地房產、酒店、度假设施等。为了推进发展,依斯干达滨海控股与来自国內外的发展商合作,进行填土造地。

中国政府近年採取打房策略,令中资往外出走寻求生机。依斯干达特区的优良地理位置加上发展潜力,令其成为中资落户的场所。其中,在新山购地以发展大企项目的中国地產商就包括碧桂园集团、富力集团、绿地集团、皓源集团等。



中资企业看中的是新山沿海地段,打响首炮的是碧桂园,在金海湾购入总达57英亩的土地。其隔邻,绿地集团则花6亿令吉收购13.96英亩的土地,打造“绿地翡翠湾”,5年发展总值达22亿令吉。

红树林大面积砍伐

另一边厢,富力集团在柔佛长堤两岸,花45亿令吉收购116英亩土地,预计首阶段兴建3000个住宅单位。建设计划中位于长堤两旁的酒店及商业大厦,將会是南马最高建筑物,成为另一亮丽卖点。

不过,可以想象,当各项屋业发展计划成型后,滨海景观將被高耸入云的大楼阻挡,过去新山临海而居的画面不复存在。

填海工程除了令新山沿海景观大幅改变,也衍生出其他问题,包括被列为湿地保护区之一的蒲莱河口红树林大面积砍伐,也使依靠海峡生存的渔民、养殖业者失去谋生空间。

此外,沿海填土工程也引发国际纠纷,其中由碧桂园与柔佛基建有限公司所合资填土开发的“森林城市”计划,计划填土面积达5171英亩,一旦成型,其与马新两国在柔佛海峡上的国际分界线相差不及一公里,引起新加坡政府关注。

可以大胆地说,一旦新山沿岸发展填土工程完成,柔南土地將进一步增加,但柔佛海峡面积则缩小,或许到那时,“柔佛海峡”不復存在,取而代之的是属于新加坡国界境內的“新加坡海峡”。

缺公共空间概念 民眾需自觉

公共空间也是在地生活面貌的展现场所,一座城市的活力大多源于人民在公共场所的活动。对新山人而言,面对著柔佛峡左右延伸的滨海地区,就是在地人民的公共场域。

面对著新加坡,从柔佛长堤往左岸延伸的是新甘光海边,人民在面海的滨海步道中进行休閒活动,包括戏水、风帆甚至捕鱼等。

从长堤往右延伸的则是丽都海边,在週末来临时同样成为人们休閒好去处。许多人喜欢从位于市区中央的苏丹公园眺望海景。虽然丽都海岸並非首次填海,然而一望无际的沿海景观仍在前期填海扩路时获得保存。

目前拥有的滨海风光,或將隨著各种滨海屋业计划的进行而消失殆尽。当高楼兴起,普通人民如果並非购屋者,再也无法享受过去的滨海风光。

公共空间是充满人性的场所,承载著日常公共生活的需求。公共场域也是城市居民户外生活、聚会、或观察事態万象的场所。公共空间的存在使到一个城市的人民,有了共同的集体记忆,对社会和一个城市的歷史来说,都极为重要。

“公共空间”概念始于政府在城市规划中对于公共场域被压缩而衍生。公共空间理论上是指不限于社会或经济条件,每个人都有权进入、或使用的场域,人们在这样的空间內活动不会被视为触法或遭歧视。

本身选区也面临填海工程的行动党士都兰区州议员曾笳恩接受《东方日报》访问时无奈直言,大马人民常常在经济发展与公共空间中“天人交战”。

“本地民眾缺乏公共空间的概念,因此就没有维不维护的问题。实际上,许多公共空间的事物,就是组成集体记忆的一部分。譬如说目前在填海新甘光海域,从前有一座被称为情人桥的码头,承载著一代人的回忆。”

他指出,一些公共空间场所值得被维护,一些歷史建筑值得被保留,发展並非將过去所抹掉,毕竟新建筑缺少了时间留驻的痕跡。

曾笳恩认为,对于公共空间、歷史建筑及集体记忆的保存,需要的是公民自觉,否则过去的一旦失去,就再也无法取回。

避免再引摩擦 马新应妥善沟通

新山沿海地区填海造地工程大行其道,面积之大或將引起马新双方再起磨擦。其中,引起多番爭议的“森林城市”计划填海工程,就引起新加坡政府关注,要求大马提供资料。

在柔佛长堤左岸如火如荼进行的“富力公主湾‘填土工程,填土后靠近马新分界线,日后是否又会引起爭议令人担忧。

同时,曾笳恩认为,在沿海地区进行填土,涉及到两国事务,在事前马新领导人应该进行商谈。

”马新双方目前因关卡过路费所引起的磨擦已经够多,不应该再增添另一笔纠纷。柔佛海峡毕竟是马新两国共有的,填土事务不应只是任由一方进行,应有妥善沟通。“

柔佛州务大臣拿督莫哈末卡立已不只一次,在公开场合上发言时认为海峡填土是大马事务,並揶揄如今新山进行填土造城,完全是向新加坡看齐,立场明显强硬。

事实上,马新已非首次因填土工程引发问题,11年前的德光岛填土事件中,柔佛东南部海域渔民申诉新国填土工程造成当地海水流速度增强,导致他们无法捕鱼失去生计。两国后因此事闹上海洋国际法庭,诉讼费用加上委任专业人员研究填土区域,花费达上千万令吉。

两国过后庭外和解,並签署协议,儘管大马无法提出实质证据证明填土计划影响渔民,新加坡仍向我国渔民发出16万新元(35万令吉)的补偿金,使事件得以落幕。

环境衝击令人忧 红树林大片灭绝

新山滨海填土计划所带来的,並不只是海岸线景观的巨变,及公共空间的缩减,令人更为关注的则是对环境的巨大衝击。

金海湾靠近埔莱河口的填海工程已被指污染海水,红树林也大片灭绝。此外,在振林山丹绒古邦海域正在进行中的”森林城市”(Forest City)填土造地工程,则被指已令原本是海洋生物保育天堂的保护区被破坏怠尽。

根据柔佛立法议会会提供的数据指出,从2000年至2003年,涉及填海工程的埔莱河红树林面积,从9251英亩减少至8353英亩,位于柏伶花园峇卡巴都原住民村的红树林面积,则从2000年的127英亩,减少至13.32英亩。

根据依斯干达发展局网站所发佈的规划蓝图,有关于海岸线管理蓝皮书(shoreline management)中,已明確誌明,位于丹绒古邦海域的孟然邦岛(Pulao Merambong)及孟然邦浅滩(Merambong Shoals)是天然的海洋生物保育场所,也是东南亚最大的海草繁殖地。

蓝皮书中誌明,孟然邦浅滩拥有丰富生物多样性,水质中含有的浮游生物,及细致的泥土均適合海洋生物繁殖,包括在该区生长的黄金海马。

据报告內容,当地被列为环境科学协会一级保护区(ESA Rank 1),不得进行对环境有深度衝击的发展。此外,据蓝皮书最初的规划,当局有意將该区规划为生物保育活动场所,鼓励生態旅游业。

“然而,如今孟然帮浅滩所在起在进行的填土工程,正是备受爭议的森林城市发展计划,可说当局亲手將本身的规划弃之不顾。”

民主行动党彭佳兰岭丁州议员,也是该党柔佛环境事务发言人邹裕豪指出,柔佛海峡西部的填海工程令人担忧,除了渔民生计受影响,其他问题也接踵而来。

他直言,填海计划使士姑来河口缩小,已造成金海湾部分地区常常一雨成灾。

“当局是没有正面回应我是否填海工程造成水灾,如果不是,当局为何不赶快说明?”

海草床已被填平

儘管”森林城市”蓝图显示,孟然邦浅滩並没有被填土造地而成的三个岛覆盖,邹裕豪指出,如今当地海草床及黄金海马繁殖区,都已被填平,令保育人士十分无奈。

“森林城市”填土造地面积达4012英亩,发展期达30年,发展总值额达6000亿令吉。发展单位于今年9月21日首次举行环评发表会,却遭闻讯而来参与渔民炮轰,使该计划进一步延烧。

邹裕豪表示,除了在地人民寻求生计场域虽然填土工程消失,令他更担忧的是接下来所將发生的问题。

“这包括渔民如何安顿?目前房屋价格是他们无法负担的。再来就是填土范围与新加坡边界近在咫尺,肯定將引起马新双边磨擦。”

柔南房地產”群雄割据”

依斯干达特区计划火红发展,房地產领域看俏,不但土地增值,也使屋价节节上昇,中资陆续进军新山沿海地段,带来鉅大的投资之余,也进一步炒高新山楼价。

新山房价高企不下,令柔州政府不得不將”打房”设为首要任务,至今进行的打房政策包括制定外国人购屋上限、对付只建豪华房產的发展商等。

州政府也进一步圈设沿海地段为国际房屋区,限制外国人购屋区域,以免本地人在高企的房价中望屋兴嘆。

柔南產业分析员兼eBizway研究公司董事经理周志达表示,州政府打房措施,加上目前马新通关费的增加,的確已令沿海房地產发展放缓,外国投资者也十分小心。

“如今凯德置地(capitaland)已推迟该公司在金海湾的发展项目,但这不表示外资对于本地房地產市场却步。除了目前沿海的部分,中资企业如新华联和卓达集团也放眼在努沙再也地区投资房地產项目。”

不同风气大开眼界

他说,中资企业进军本地,为本地房地產市场的確带来不一样的风气,包括它们所来的鉅额资金引起关注外,中资房地產商的经营模式,包括兴建楼房的方式,相信都令本地房地產发展商开了眼界。

他直言,如今柔南地区,或更確切地说依斯干达特区的房地產领域,进入了有如中国三国时代的”群雄割据”时期,即外国投资者积极进军沿海及新行政区,本地房地產领域也不遑多让,在內陆,或城市地区陆续推出楼盘。

“要在短期內评断沿海的房產计划是否会成功是不合理的,因为目前仍在起步阶段,但可以確定的是財团並没有抽身的跡象。”


以下是《东方日报》相关报导的扫描——




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